De verduurzaming van VvE-gebouwen is een van de grote uitdagingen van onze tijd. Een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in Nederland valt onder het VvE-regime, en het verduurzamingstempo van deze gebouwen blijft achter bij woningen in particulier bezit. Een belangrijke oorzaak hiervan is de complexe besluitvorming. De overheid werkt daarom aan meerdere wetswijzigingen om de VvE-besluitvorming rond verduurzaming te vereenvoudigen. In dit artikel bespreken wij de belangrijkste voorstellen en wat deze voor uw VvE gaan betekenen.
Het probleem: besluitvorming als obstakel
Verduurzaming van een VvE-gebouw vergt vaak ingrijpende maatregelen: isolatie van de gevel en het dak, vervanging van ramen, installatie van warmtepompen of zonnepanelen, en aanleg van laadinfrastructuur. Het gaat om forse investeringen die alle eigenaren raken.
Onder de huidige wet- en regelgeving is voor dergelijke maatregelen in de meeste gevallen een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig, vaak twee derde of drie vierde van het totale aantal stemmen. In combinatie met quorumeisen en de praktische moeilijkheid om alle eigenaren bij de vergadering te krijgen, leidt dit ertoe dat verduurzamingsvoorstellen regelmatig stranden. Een enkele dwarsligger of een groep eigenaren die simpelweg niet komt opdagen, kan een voor het klimaat en het gebouw noodzakelijke investering blokkeren.
Dit probleem is al jaren onderwerp van debat. De overheid heeft erkend dat de huidige besluitvormingsregels, hoewel bedoeld om individuele eigenaren te beschermen, in de praktijk een belemmering vormen voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Meerdere wetsvoorstellen zijn daarom in voorbereiding.
De notificatieregeling voor laadpalen
De meest concrete wijziging die op handen is, is de notificatieregeling voor oplaadpunten. Deze regeling maakt het mogelijk dat een individuele appartementseigenaar een laadpaal laat plaatsen bij zijn of haar parkeerplaats door middel van een notificatie aan het VvE-bestuur, zonder dat de volledige ALV hierover hoeft te stemmen.
De notificatieregeling laadpaal werkt als volgt. De eigenaar die een laadpunt wenst, stuurt een melding aan het VvE-bestuur met daarin de specificaties van het gewenste oplaadpunt. Het bestuur toetst de melding aan een aantal voorwaarden, zoals de technische haalbaarheid en de veiligheid. Indien aan de voorwaarden is voldaan, kan de eigenaar het laadpunt laten plaatsen. De kosten komen voor rekening van de betreffende eigenaar.
Deze regeling is een belangrijke stap vooruit voor het elektrisch rijden VvE. Eigenaren die een elektrisch voertuig bezitten of willen aanschaffen, zijn niet langer afhankelijk van de instemming van medebewoners die mogelijk geen interesse hebben in een laadpunt. Tegelijkertijd waarborgt de toetsing door het bestuur dat de plaatsing op een verantwoorde manier gebeurt.
Verlaging van de stemdrempel voor verduurzaming
Naast de notificatieregeling werkt het ministerie aan een bredere verlaging van de stemdrempel voor verduurzamingsmaatregelen. Het voorstel houdt in dat voor bepaalde verduurzamingsbesluiten niet langer een gekwalificeerde meerderheid maar een gewone meerderheid voldoende is. Dit zou gelden voor maatregelen die vallen onder een nader te definiëren lijst van verduurzamingsingrepen, zoals isolatie, installatie van zonnepanelen en overstap naar een duurzamer verwarmingssysteem.
De exacte invulling van deze wetswijziging is op het moment van schrijven nog onderwerp van politieke discussie. Er is brede steun voor het principe van vereenvoudiging, maar er bestaan ook zorgen over de bescherming van individuele eigenaren. Met name eigenaren die de financiele gevolgen van een verduurzamingsinvestering niet of moeilijk kunnen dragen, moeten adequaat beschermd worden. Het wetsvoorstel zal naar verwachting voorzien in een hardheidsclausule of een financiele compensatieregeling.
Digitaal vergaderen: een blijvende optie
Een andere belangrijke ontwikkeling is de wettelijke verankering van het digitaal vergaderen VvE. Tijdens de coronapandemie werd het digitaal vergaderen tijdelijk mogelijk gemaakt via de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid. Na het verlopen van deze noodwet ontstond juridische onzekerheid over de geldigheid van digitaal genomen besluiten.
De overheid werkt aan een permanente wettelijke regeling die het mogelijk maakt om de ALV geheel of gedeeltelijk digitaal te houden. Dit kan in de vorm van een volledig digitale vergadering of een hybride vergadering waarbij eigenaren zowel fysiek als digitaal kunnen deelnemen. De verwachting is dat het toepasselijke modelreglement of het huishoudelijk reglement moet voorzien in de mogelijkheid van digitaal vergaderen en dat de vergadering aan bepaalde technische eisen moet voldoen, zoals de mogelijkheid om te debatteren en te stemmen.
Digitaal vergaderen kan een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van quorumproblemen. Eigenaren die niet fysiek aanwezig kunnen zijn vanwege werk, reisafstand of gezondheidsredenen, kunnen toch deelnemen aan de vergadering en hun stem uitbrengen. Dit vergroot de betrokkenheid en de legitimiteit van de besluitvorming.
Schriftelijke besluitvorming buiten vergadering
Sommige modelreglementen bieden al de mogelijkheid van schriftelijke besluitvorming buiten vergadering, mits alle eigenaren daarmee instemmen. De nieuwe wetgeving zou deze mogelijkheid kunnen verruimen, zodat ook besluiten over verduurzaming buiten de vergadering genomen kunnen worden met een gewone meerderheid, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan.
Dit zou met name voor kleinere VvE's een uitkomst zijn. In een VvE met drie of vier eigenaren is het organiseren van een formele vergadering soms disproportioneel, terwijl er wel besluiten moeten worden genomen. De mogelijkheid om via een digitaal platform of per e-mail te stemmen kan de besluitvorming aanzienlijk versnellen.
Wat betekent dit voor uw VvE?
De komende wetswijzigingen bieden VvE's meer mogelijkheden om daadkrachtig te verduurzamen. Het is echter van belang om niet te wachten tot de wetswijzigingen definitief zijn ingevoerd. Veel VvE's kunnen nu al stappen ondernemen ter voorbereiding.
Begin met het opstellen van een verduurzamingsscan of energieadvies voor uw gebouw. Breng de mogelijkheden en kosten in kaart en presenteer deze aan de eigenaren. Verken de beschikbare subsidies en financieringsmogelijkheden en neem deze mee in uw voorstel. Zorg ervoor dat het MJOP een verduurzamingscomponent bevat, zodat de financiering op langere termijn is gewaarborgd.
Bespreek in de eerstvolgende ALV de mogelijkheden voor digitaal of hybride vergaderen en neem hierover zo nodig een besluit. Pas het huishoudelijk reglement aan om digitale deelname mogelijk te maken, voor zover het toepasselijke modelreglement dit toestaat.
Bescherming van individuele eigenaren
Het is belangrijk om te benadrukken dat vereenvoudigde besluitvorming niet betekent dat individuele eigenaren hun rechten verliezen. Het recht om besluiten aan te vechten bij de kantonrechter blijft onverkort bestaan. Bovendien zullen de nieuwe wetsvoorstellen naar verwachting voorzien in aanvullende beschermingsmaatregelen voor eigenaren die onevenredig worden geraakt door verduurzamingsbesluiten.
VvE-besturen doen er goed aan om het draagvlak onder de eigenaren zo breed mogelijk te maken, ook als de stemdrempel wordt verlaagd. Een verduurzamingsbesluit dat met een krappe meerderheid is genomen maar op breed verzet stuit, leidt tot conflicten en vertragingen die uiteindelijk niemand ten goede komen.
Hoe Florian u hierbij helpt
Florian volgt de wetgevingsontwikkelingen rond verduurzaming VvE besluitvorming op de voet en adviseert VvE-besturen over de implicaties voor hun specifieke situatie. Wij begeleiden het volledige traject van verduurzaming, van de eerste scan tot de uitvoering, en zorgen ervoor dat de besluitvorming correct en zorgvuldig verloopt. Met Florian als beheerder weet u zeker dat uw VvE klaar is voor de toekomst.