Het modelreglement is het regelboek van uw VvE. Het bepaalt hoe de vergadering werkt, hoe kosten worden verdeeld, wat er mag en niet mag in het gebouw en hoe het bestuur functioneert. Maar er bestaan meerdere versies van het modelreglement, en de versie die op uw VvE van toepassing is, maakt een wezenlijk verschil voor uw rechten en plichten. In dit artikel bespreken wij alle versies, de belangrijkste verschillen en de mogelijkheden om over te stappen naar een nieuwer reglement.
Wat is het modelreglement?
Het modelreglement voor VvE's wordt opgesteld door de Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie (KNB), voorheen de Koninklijke Notariele Broederschap. Het is een standaarddocument dat de spelregels bevat voor de samenwerking binnen een VvE. Wanneer een notaris een splitsingsakte opmaakt, verwijst hij of zij naar een specifiek modelreglement. Dit reglement wordt daarmee onderdeel van de splitsingsakte en is bindend voor alle appartementseigenaren.
Het modelreglement VvE is geen wet, maar een standaardcontract. De notaris kan bij het opmaken van de splitsingsakte bepalingen uit het modelreglement wijzigen, aanvullen of buiten toepassing verklaren. De afwijkende bepalingen in de splitsingsakte hebben dan voorrang op het modelreglement. Het is dus altijd zaak om zowel het modelreglement als de splitsingsakte te raadplegen.
Overzicht van alle versies
Sinds 1973 zijn er zes modelreglementen verschenen. Elk reglement weerspiegelt de wet- en regelgeving en de maatschappelijke inzichten van het moment waarop het is opgesteld.
Het KNB modelreglement van 1973 was het eerste gestandaardiseerde modelreglement. Het is beknopt en biedt relatief weinig detail over onderwerpen als onderhoud en besluitvorming. VvE's die nog onder dit reglement vallen, komen regelmatig in de problemen omdat het reglement geen antwoord biedt op hedendaagse vraagstukken.
Het modelreglement van 1983 was een verbetering ten opzichte van 1973 en bevat meer gedetailleerde bepalingen over het gebruik van gemeenschappelijke en prive-gedeelten. Het is nog steeds van toepassing op veel VvE's die in de jaren tachtig zijn opgericht.
Het modelreglement van 1992 bracht verdere verfijningen aan, onder meer op het gebied van de besluitvorming en de bevoegdheden van het bestuur. Dit reglement is nog altijd een van de meest voorkomende reglementen in Nederland, aangezien er in de jaren negentig en vroege jaren tweeduizend veel appartementen zijn gesplitst.
Het modelreglement 2006 betekende een belangrijke modernisering. Het introduceerde onder meer de verplichting om het huishoudelijk reglement bij het Kadaster in te schrijven en bevatte uitgebreidere bepalingen over het reservefonds. Daarnaast werd de regeling voor het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten aangescherpt.
Het modelreglement 2017 is de meest recente versie voor reguliere VvE's. Dit reglement houdt rekening met de Wet verbetering functioneren VvE's die per 1 januari 2018 in werking is getreden. Het bevat gemoderniseerde bepalingen over onder meer de financiele administratie, het MJOP, het reservefonds en de mogelijkheden voor digitale communicatie en besluitvorming. Het modelreglement 2017 is op dit moment het meest aangeraden reglement voor VvE's die overwegen hun splitsingsakte te actualiseren.
Het modelreglement 2021 neemt een bijzondere positie in. Dit reglement is specifiek ontwikkeld voor kleine VvE's met maximaal zes appartementsrechten. Het kent vereenvoudigde procedures, minder formaliteiten en is geschreven in toegankelijker taal. Voor kleine VvE's die vaak informeler opereren, biedt dit reglement een passender juridisch kader.
De belangrijkste verschillen tussen de versies
De verschillen tussen de modelreglementen zijn niet cosmetisch maar substantieel. Wij lichten de meest relevante verschillen toe.
Op het gebied van het reservefonds bepalen de oudere reglementen (1973 en 1983) weinig tot niets. Pas vanaf het modelreglement van 1992 wordt het reservefonds expliciet benoemd, en vanaf 2006 worden er meer gedetailleerde eisen aan gesteld. Het modelreglement 2017 sluit aan bij de wettelijke vereisten van de Wet verbetering functioneren VvE's.
Wat betreft de besluitvorming kennen de nieuwere reglementen meer flexibiliteit. Het modelreglement 2017 biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid voor schriftelijke besluitvorming buiten de vergadering en faciliteert digitale communicatie. De oudere reglementen kennen deze mogelijkheden niet of beperkt.
De regels voor verbouwingen en aanpassingen aan het prive-gedeelte verschillen eveneens per versie. Oudere reglementen zijn vaak strenger en minder gedetailleerd, terwijl de nieuwere reglementen een duidelijker kader bieden voor het aanvragen en verlenen van toestemming voor verbouwingen.
Welk reglement geldt voor uw VvE?
Het modelreglement dat in uw splitsingsakte staat vermeld, is het reglement dat geldt. Dit kunt u eenvoudig nagaan door uw splitsingsakte te raadplegen. In de akte staat doorgaans een verwijzing naar het specifieke modelreglement, inclusief het jaar van de versie.
Het is een veelvoorkomend misverstand dat het verschijnen van een nieuwer modelreglement automatisch betekent dat dit ook van toepassing wordt op bestaande VvE's. Dat is niet het geval. Een VvE die is opgericht met het modelreglement van 1992 blijft aan dat reglement gebonden, tenzij de eigenaren expliciet besluiten om over te stappen.
Overstappen naar een nieuwer modelreglement
Het overstappen naar een nieuwer modelreglement vereist een wijziging van de splitsingsakte. Dit is een formeel en kostbaar proces. Volgens de wet is hiervoor de medewerking van alle appartementseigenaren vereist, of een meerderheid van ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen in combinatie met een machtiging van de kantonrechter als niet alle eigenaren meewerken.
De kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte bedragen, afhankelijk van de complexiteit en het aantal appartementsrechten, al snel enkele duizenden euro's. Deze kosten omvatten de notariskosten, kadastrale kosten en eventuele kosten voor juridisch advies.
Desondanks kan het overstappen naar een nieuwer modelreglement zeer de moeite waard zijn, met name voor VvE's die nog onder het reglement van 1973 of 1983 vallen. Een moderner reglement biedt meer duidelijkheid, betere procedures en een juridisch kader dat aansluit bij de huidige wet- en regelgeving.
Praktische aanbevelingen
Wij adviseren elke VvE-eigenaar om kennis te nemen van het toepasselijke modelreglement. Vraag bij twijfel uw VvE-beheerder om een exemplaar of zoek het op via de website van de KNB. Vergelijk de bepalingen van uw reglement met de actuele wet- en regelgeving en beoordeel of een overstap naar een nieuwer reglement wenselijk is. Betrek hierbij ook uw financiele situatie, want naast de eenmalige kosten van de aktewijziging kunnen nieuwe regelementsbepalingen ook gevolgen hebben voor de reserveringsverplichting en de kostenverdeling.
Hoe Florian u hierbij helpt
Florian kent alle modelreglementen door en door. Bij het aangaan van een beheercontract inventariseert Florian welk reglement op uw VvE van toepassing is en signaleert mogelijke knelpunten. Wij adviseren VvE-besturen over de wenselijkheid en het traject van een eventuele overstap naar een nieuwer modelreglement en begeleiden het volledige proces, van besluitvorming in de ALV tot de gang naar de notaris.