De splitsingsakte is het belangrijkste juridische document van elke Vereniging van Eigenaars. Het vormt het fundament waarop de hele VvE is gebouwd en bepaalt de rechten, plichten en financiele verhoudingen tussen alle appartementseigenaren. Toch is het een document dat veel eigenaren nooit hebben gelezen of maar gedeeltelijk begrijpen. In dit artikel leggen wij helder uit wat er in de splitsingsakte staat, waarom het zo belangrijk is en waar u op moet letten.
Wat is een splitsingsakte?
Een splitsingsakte is een notariele akte waarmee een gebouw wordt gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Dit proces wordt ook wel het vestigen van een appartementsrecht genoemd en is geregeld in Boek 5, Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 5:106 en verder). De splitsingsakte wordt opgesteld door een notaris en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
Op het moment dat een gebouw wordt gesplitst, ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaars. Elke eigenaar van een appartementsrecht wordt van rechtswege lid van deze vereniging. Dit lidmaatschap is onlosmakelijk verbonden aan het eigendom: u kunt niet eigenaar zijn van een appartement zonder lid te zijn van de VvE, en het lidmaatschap eindigt automatisch bij verkoop van het appartement.
De onderdelen van de splitsingsakte
De splitsingsakte VvE bestaat uit verschillende onderdelen die samen een compleet beeld geven van de juridische structuur van het gebouw en de VvE. Het eerste en meest fundamentele onderdeel is de omschrijving van het gebouw en de individuele appartementsrechten. Hierin wordt vastgelegd welke delen van het gebouw prive zijn en welke delen gemeenschappelijk.
De privégedeelten zijn de ruimten die exclusief bij een bepaald appartementsrecht horen, zoals de woning zelf, een berging of een parkeerplaats. De gemeenschappelijke gedeelten zijn alle delen die door meerdere of alle eigenaren worden gedeeld, zoals het dak, de gevel, het trappenhuis, de fundering en de gemeenschappelijke installaties. Deze splitsing is van cruciaal belang, want zij bepaalt wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en de kosten van welk deel van het gebouw.
Breukdelen: de verdeelsleutel van de VvE
Een van de belangrijkste elementen in de splitsingsakte zijn de breukdelen. De breukdelen vormen de verdeelsleutel waarmee wordt bepaald welk aandeel elke eigenaar heeft in de gemeenschappelijke kosten en in de gemeenschap als geheel. Een breukdeel wordt uitgedrukt als een breuk, bijvoorbeeld 1/10, 2/15 of 125/1000.
De breukdelen zijn doorgaans gebaseerd op de relatieve waarde of het vloeroppervlak van de individuele appartementen ten opzichte van het gehele gebouw. Een penthouse van 150 vierkante meter zal dus een groter breukdeel hebben dan een studio van 40 vierkante meter. Dit betekent dat de eigenaar van het penthouse een groter aandeel betaalt in de gemeenschappelijke kosten, zoals het onderhoud van het dak, de gevel en het trappenhuis.
Maar breukdelen bepalen niet alleen de kostenverdeling. In de meeste VvE's is het stemrecht in de Algemene Ledenvergadering eveneens gekoppeld aan de breukdelen. Dit houdt in dat eigenaren met een groter breukdeel meer stemmen hebben en dus meer invloed hebben op de besluitvorming. Het modelreglement kan hiervan afwijken door bijvoorbeeld elke eigenaar een gelijk stemrecht toe te kennen, ongeacht de grootte van het breukdeel.
Het wijzigen van breukdelen is geen eenvoudige zaak. Hiervoor is een wijziging van de splitsingsakte nodig, waarvoor unaniem of met een zeer ruime meerderheid moet worden besloten, afhankelijk van het toepasselijke modelreglement. Bovendien is hiervoor een gang naar de notaris vereist.
Het modelreglement
De splitsingsakte verwijst vrijwel altijd naar een modelreglement van de Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie (KNB). Dit modelreglement bevat uitgebreide standaardregels over onder meer het gebruik van prive- en gemeenschappelijke gedeelten, het onderhoud en de verdeling van onderhoudskosten, de besluitvorming in de ALV, het huishoudelijk reglement en de bevoegdheden van het bestuur.
Het modelreglement dat bij de oprichting van de VvE is gekozen, blijft van kracht, ook als er inmiddels nieuwere versies zijn verschenen. Een VvE die in 1985 is opgericht met het modelreglement van 1983 is nog steeds aan dat reglement gebonden, tenzij de eigenaren hebben besloten om de splitsingsakte te wijzigen en een nieuwer reglement te adopteren.
Het is belangrijk om te beseffen dat het modelreglement kan worden aangevuld of gedeeltelijk gewijzigd in de splitsingsakte zelf. De notaris kan bij het opstellen van de akte specifieke bepalingen toevoegen of standaardbepalingen uit het modelreglement buiten toepassing verklaren. Deze afwijkingen prevaleren boven de standaardbepalingen van het modelreglement.
De splitsingstekening
Bij de splitsingsakte hoort altijd een splitsingstekening. Deze tekening is een plattegrond van het gebouw waarop de grenzen tussen de prive-gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten zijn ingetekend. Elk appartementsrecht is op de tekening aangeduid met een indexnummer dat correspondeert met de nummering in de akte.
De splitsingstekening is een essentieel onderdeel van de akte, want in geval van onduidelijkheid over de vraag of een bepaald deel prive of gemeenschappelijk is, biedt de tekening uitsluitsel. Het is daarom van belang dat de tekening nauwkeurig is en overeenstemt met de feitelijke situatie.
Wijziging van de splitsingsakte
Het wijzigen van de splitsingsakte is een ingrijpend proces. Volgens artikel 5:139 van het Burgerlijk Wetboek is hiervoor in beginsel de medewerking van alle appartementseigenaren vereist. In de praktijk is dit vaak lastig te realiseren, zeker bij grotere VvE's. Daarom biedt de wet ook de mogelijkheid om de splitsingsakte te wijzigen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen.
Situaties waarin wijziging van de splitsingsakte aan de orde kan zijn, zijn onder meer het samenvoegen of splitsen van appartementsrechten, het wijzigen van de breukdelen, het overgaan op een nieuwer modelreglement, of het aanpassen van de grenzen tussen prive- en gemeenschappelijke gedeelten. In alle gevallen is een notariele akte vereist en moeten de wijzigingen worden ingeschreven bij het Kadaster.
De kosten van een wijziging van de splitsingsakte zijn aanzienlijk. Naast de notariskosten komen er kadastrale kosten bij en mogelijk de kosten voor het opmaken van een nieuwe splitsingstekening. Het is daarom raadzaam om een wijziging zorgvuldig voor te bereiden en te beoordelen of de voordelen opwegen tegen de kosten.
Waar vindt u uw splitsingsakte?
Elke splitsingsakte is een openbaar document dat is ingeschreven bij het Kadaster. U kunt een afschrift opvragen via de website van het Kadaster. Daarnaast heeft u bij de aankoop van uw appartement een afschrift ontvangen van de notaris. Veel VvE-beheerders bewaren eveneens een digitaal exemplaar in hun administratie.
Wij raden iedere appartementseigenaar aan om de splitsingsakte ten minste een keer aandachtig door te lezen. Het document kan juridisch-technisch van aard zijn, maar met enige toelichting is het goed te begrijpen. Begrip van de splitsingsakte voorkomt misverstanden over wie waarvoor verantwoordelijk is en wie welke kosten draagt.
Splitsingsakte versus huishoudelijk reglement: een veelgemaakte verwarring
In de praktijk lopen splitsingsakte en huishoudelijk reglement vaak door elkaar. Het verschil is echter fundamenteel. De splitsingsakte is het zware juridische fundament: alleen wijzigbaar via de notaris, met een vier-vijfde-meerderheid, en ingeschreven bij het Kadaster. Het huishoudelijk reglement is een lichtere set leefregels die de VvE met een gewone meerderheid op de Algemene Ledenvergadering kan vaststellen of aanpassen.
In het huishoudelijk reglement staan typisch de afspraken over geluid (wanneer mag er geboord worden), huisdieren, gebruik van balkons en daktuin, fietsen in de gemeenschappelijke ruimte, kortverhuur via Airbnb of korte herziening en de regels rondom verbouwing in privegedeelten. Bepalingen in het huishoudelijk reglement zijn alleen geldig zolang ze niet in strijd zijn met de splitsingsakte of het modelreglement — de hierarchie is altijd: wet, splitsingsakte, modelreglement, huishoudelijk reglement.
Dat onderscheid heeft praktische gevolgen. Een eigenaar die zijn appartement permanent als shortstay-rental wil gebruiken, kan zich niet verschuilen achter het feit dat het huishoudelijk reglement daar niets over zegt — als de splitsingsakte de bestemming op woondoeleinden zet, is verhuur op urenbasis simpelweg niet toegestaan, ongeacht wat het huishoudelijk reglement aanvult of zwijgt.
Erfpacht en de splitsingsakte
In Amsterdam, delen van Den Haag, Rotterdam en Utrecht staan veel appartementen op gemeentelijke erfpachtgrond. De grondrente, eventuele canonherzieningen en de afkoopwaarde van de erfpacht raken alle eigenaren tegelijk en worden vrijwel altijd in de splitsingsakte vermeld. Bij een collectieve erfpachtafkoop — wat de afgelopen jaren in Amsterdam veel speelde rond de overgang naar eeuwigdurende erfpacht — moet de VvE als geheel een besluit nemen, omdat de erfpachtgrond niet aan individuele appartementen toebehoort maar aan het hele complex.
Lees uw splitsingsakte daarom aandachtig op de hoofdstukken over erfpacht. Daar staan vaak twee dingen die u wilt weten: de looptijd van het huidige tijdvak (en daarmee het moment waarop een herziening dreigt) en de eventuele afkoopclausule. VvE-besturen die een canonherziening zien aankomen, moeten ruim van tevoren met hun beheerder en notaris om tafel; achteraf valt er weinig meer te onderhandelen.
Wat te doen als de splitsingsakte verouderd is
Veel akten van voor 1992 bevatten bepalingen die in de huidige praktijk nauwelijks meer werken: te beperkte besluitvormingsprocedures, ouderwetse onderhoudsverdelingen of bestemmingsclausules die nieuwbouwfuncties (laadpalen, bedrijfsruimte op begane grond, daktuin) helemaal niet noemen. Een volledige notariele wijziging is duur, maar er zijn lichtere alternatieven.
Vaak volstaat het om een actueel huishoudelijk reglement op te stellen dat binnen het bestaande modelreglement de moderne realiteit invult. Voor onderwerpen waar dat juridisch niet kan — bijvoorbeeld het wijzigen van breukdelen na een verbouwing waarbij twee appartementen werden samengevoegd — is een gedeeltelijke wijziging van de splitsingsakte mogelijk. Die gedeeltelijke wijziging hoeft niet de hele akte open te leggen en is doorgaans aanzienlijk goedkoper dan een volledige herziening. Bespreek dit traject vooraf met een gespecialiseerd VvE-notaris zodat u de scope precies afbakent.
Hoe Florian u hierbij helpt
Florian beschikt over uitgebreide kennis van het appartementsrecht en helpt eigenaren en VvE-besturen bij het interpreteren van hun splitsingsakte. Bij het opstarten van een nieuw beheercontract nemen wij de splitsingsakte altijd grondig door en signaleren wij eventuele knelpunten of verouderde bepalingen. Heeft u vragen over uw splitsingsakte of overweegt u een wijziging? Neem dan contact op met Florian voor deskundig advies.