Verzekeringen vormen een onmisbaar onderdeel van het financieel beheer van elke VvE. Een goede verzekeringsdekking beschermt de gemeenschappelijke eigendommen en de individuele eigenaren tegen financiele risico's. Maar welke verzekeringen zijn verplicht, welke zijn verstandig en waar moet u op letten bij het afsluiten ervan? In dit artikel bespreken we de belangrijkste verzekeringen voor VvE's en geven we praktische richtlijnen.
De opstalverzekering: de basis
De opstalverzekering is de belangrijkste en in de meeste gevallen verplichte verzekering voor een VvE. Deze verzekering dekt schade aan het gebouw zelf, dus aan de constructie, het dak, de gevels, de gemeenschappelijke installaties en alle overige gemeenschappelijke onderdelen. Denk aan schade door brand, storm, blikseminslag, waterschade, ontploffing en vandalisme.
De verplichting tot het afsluiten van een opstalverzekering is vastgelegd in het toepasselijke modelreglement. In alle gangbare modelreglementen, van 1973 tot en met 2021, is bepaald dat de VvE het gebouw moet verzekeren tegen brand en andere gebruikelijke risico's. Daarnaast schrijft de splitsingsakte in veel gevallen expliciet voor dat een opstalverzekering verplicht is.
De opstalverzekering wordt afgesloten op naam van de VvE en dekt het volledige gebouw. Dit betekent dat individuele eigenaren niet zelf een opstalverzekering voor hun appartement hoeven af te sluiten. Zij zijn wel verantwoordelijk voor hun eigen inboedelverzekering.
De herbouwwaarde: cruciaal voor de dekking
De hoogte van de verzekerde som bij een opstalverzekering is gebaseerd op de herbouwwaarde van het gebouw. De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het gebouw bij totaalverlies volledig opnieuw op te bouwen, inclusief sloop, architectkosten en gemeentelijke leges. Dit bedrag is doorgaans aanzienlijk hoger dan de marktwaarde van het gebouw.
Het is van groot belang dat de herbouwwaarde regelmatig wordt getaxeerd door een erkend taxateur. Een onderverzekering, waarbij de verzekerde som lager is dan de werkelijke herbouwwaarde, kan desastreuze gevolgen hebben. Bij schade keert de verzekeraar dan slechts een evenredig deel uit. Als de verzekerde som bijvoorbeeld 70% van de werkelijke herbouwwaarde bedraagt, ontvangt de VvE bij een schade van 100.000 euro slechts 70.000 euro.
Taxatie van de herbouwwaarde wordt aanbevolen elke drie tot vijf jaar. Bouwkosten stijgen, en een taxatie die tien jaar oud is, geeft vrijwel zeker een te laag beeld van de werkelijke herbouwwaarde. Sommige verzekeraars bieden een garantie tegen onderverzekering als de VvE een recente taxatie kan overleggen.
Glasverzekering
Een glasverzekering dekt de kosten van het vervangen van gebroken ruiten in het gebouw. Of glas onder de gemeenschappelijke of de prive-verantwoordelijkheid valt, hangt af van het toepasselijke modelreglement en de splitsingsakte. In de nieuwere modelreglementen wordt glas doorgaans tot de gemeenschappelijke delen gerekend.
Een glasverzekering is niet wettelijk verplicht, maar wordt door veel VvE's afgesloten omdat de kosten van glasvervanging, zeker bij dubbel of triple glas, aanzienlijk kunnen zijn. De premie is relatief laag en de verzekering voorkomt discussies over de vraag wie de kosten van glasschade draagt.
De bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering
De bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, ook wel BAV genoemd, beschermt de bestuurders van de VvE tegen claims die voortvloeien uit hun bestuurshandelen. Als bestuurder van een VvE bent u persoonlijk aansprakelijk voor schade die het gevolg is van onbehoorlijk bestuur. Denk aan het niet tijdig uitvoeren van noodzakelijk onderhoud waardoor een derde schade lijdt, het nemen van besluiten in strijd met de splitsingsakte of het verwaarlozen van de administratieve verplichtingen.
Hoewel de BAV niet wettelijk verplicht is, wordt het afsluiten ervan sterk aanbevolen. Bestuurders van een VvE zijn vaak vrijwilligers die deze taak naast hun reguliere werk uitvoeren. Zij hebben doorgaans geen juridische of bouwkundige achtergrond en kunnen onbedoeld fouten maken die tot aansprakelijkheid leiden.
De premie voor een BAV is relatief bescheiden, doorgaans enkele honderden euro's per jaar voor een standaardcomplex. De dekking bedraagt in de regel 500.000 tot 2.500.000 euro. Gezien het beperkte premieniveau en het potentiele risico is de BAV een van de meest zinvolle optionele verzekeringen voor een VvE.
Aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE
Naast de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is er de reguliere aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE als rechtspersoon. Deze verzekering dekt schade die derden lijden als gevolg van een gebrek aan het gebouw of een nalatigheid van de VvE. Denk aan een dakpan die op een voorbijganger valt, een gladde stoep bij de gezamenlijke ingang of een lekkage vanuit het gemeenschappelijke dak die schade veroorzaakt bij een omwonende.
Deze verzekering is niet wettelijk verplicht, maar is in de praktijk onmisbaar. De claims die uit dit soort situaties kunnen voortkomen, lopen al snel in de tienduizenden euro's. Een aansprakelijkheidsverzekering beschermt de VvE en daarmee alle eigenaren tegen deze financiele risico's.
Rechtsbijstandverzekering
Een rechtsbijstandverzekering voor de VvE dekt de juridische kosten die de VvE maakt bij geschillen. Dit kan gaan om een conflict met een aannemer over gebrekkig werk, een geschil met een eigenaar die zich niet aan de regels houdt of een procedure tegen een wanbetaler.
Juridische procedures zijn kostbaar. Advocaatkosten, griffierechten en expertisekosten lopen al snel op tot duizenden euro's. Een rechtsbijstandverzekering voorkomt dat de VvE deze kosten uit het reservefonds of via extra bijdragen moet financieren.
Let bij het afsluiten van een rechtsbijstandverzekering op de dekkingsvoorwaarden. Niet alle geschillen zijn gedekt, en er geldt doorgaans een wachttijd voor bepaalde typen geschillen. Controleer of geschillen met eigenaren, aannemers en derden allemaal onder de dekking vallen.
Verduurzaming en verzekeringen
De energietransitie brengt nieuwe risico's met zich mee waar VvE's rekening mee moeten houden in hun verzekeringsbeleid. De installatie van zonnepanelen op het dak, de plaatsing van warmtepompen en de aanleg van laadpalen voor elektrische auto's veranderen het risicoprofiel van het gebouw.
Zonnepanelen kunnen bij storm loskomen en schade veroorzaken. Warmtepompen en bijbehorende leidingwerk vergroten het risico op waterschade. Laadinfrastructuur brengt extra brandrisico's met zich mee. Het is van belang om bij verduurzamingsmaatregelen altijd contact op te nemen met de verzekeraar om te controleren of de bestaande dekking toereikend is en of aanvullende dekking nodig is.
Bovendien kan verduurzaming leiden tot een hogere herbouwwaarde. Zonnepanelen, extra isolatie en nieuwe installaties verhogen de waarde van het gebouw en daarmee het bedrag dat nodig is om het gebouw opnieuw op te bouwen. Een hertaxatie na verduurzaming is daarom raadzaam.
Praktische tips voor het verzekeringsbeheer
Maak jaarlijks een overzicht van alle lopende verzekeringen, de dekkingsbedragen en de premies. Bespreek dit overzicht in de Algemene Ledenvergadering zodat alle eigenaren weten welke risico's zijn afgedekt.
Laat de herbouwwaarde minimaal elke vijf jaar taxeren en controleer of de verzekerde som overeenkomt met de getaxeerde waarde. Informeer de verzekeraar bij verbouwingen, verduurzamingsmaatregelen of andere wijzigingen aan het gebouw.
Vergelijk regelmatig de premies en voorwaarden van verschillende verzekeraars. De verzekeringsmarkt is competitief en overstappen kan substantiele besparingen opleveren zonder dat dit ten koste gaat van de dekking.
Zorg ervoor dat schademeldingen tijdig en volledig worden gedaan. Een te late melding kan leiden tot afwijzing van de claim. Documenteer schade met foto's en bewaar alle relevante correspondentie.
Hoe Florian u hierbij helpt
Florian, VvE-beheerder in de regio Den Haag, helpt uw VvE bij het samenstellen van een passend verzekeringspakket. Wij onderhouden contact met verzekeraars, bewaken de herbouwwaardetaxatie, coerdineren schademeldingen en adviseren over aanvullende dekkingen bij verduurzaming. Zo bent u zeker van een adequate bescherming tegen financiele risico's.