Het verduurzamen van een appartementencomplex is voor veel VvE's een grote stap. De kosten zijn hoog, de besluitvorming is complex en de overlast voor bewoners is aanzienlijk. Toch is er een strategie die veel van deze bezwaren wegneemt: het combineren van verduurzaming met regulier onderhoud. In dit artikel leggen we uit waarom die combinatie zo slim is en hoe uw VvE dit in de praktijk kan aanpakken.
Waarom combineren loont
De logica achter het combineren van verduurzaming met onderhoud is eenvoudig maar krachtig. Wanneer het dak van uw complex aan vervanging toe is, moet er hoe dan ook een steiger geplaatst worden, moeten er hoe dan ook dakdekkers aan het werk en moet het dak hoe dan ook worden opengelegd. Het bijplaatsen van isolatiemateriaal in diezelfde operatie kost slechts een fractie van wat het zou kosten als u de isolatie als zelfstandig project zou uitvoeren.
Dit principe geldt niet alleen voor het dak. Bij gevelonderhoud kan gevelisolatie worden meegenomen. Bij het vervangen van kozijnen is de overstap naar HR++-beglazing een relatief kleine meerprijs. Bij het vernieuwen van de cv-installatie kan worden gekozen voor een hybride warmtepomp in plaats van een conventionele ketel.
De kostenbesparing is in de praktijk aanzienlijk. Uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw blijkt dat het combineren van isolatie met geplande dak- of gevelrenovatie de meerkosten met 30 tot 50 procent kan reduceren ten opzichte van een zelfstandig isolatieproject. De steiger, de bouwplaatsinrichting, de projectleiding en een deel van het materiaal zijn immers al begroot in het onderhoudsplan.
Het MJOP als scharnierpunt
Het Meerjarenonderhoudsplan is het instrument bij uitstek om deze combinatiestrategie te realiseren. In het MJOP staan alle geplande onderhoudsmaatregelen voor de komende tien tot twintig jaar, met bijbehorende kostenramingen en tijdsplanning. Door bij elke MJOP-actualisatie te beoordelen welke onderhoudsmaatregelen zich lenen voor combinatie met verduurzaming, maakt de VvE van het MJOP een strategisch verduurzamingsinstrument.
Concreet betekent dit het volgende. Stel dat het MJOP aangeeft dat het platte dak in 2027 aan vervanging toe is. In het traditionele MJOP staat dan een post voor dakvervanging. In een verduurzamingsbewust MJOP wordt deze post uitgebreid met dakisolatie, mogelijk in combinatie met de voorbereiding voor zonnepanelen. De meerkosten voor de isolatie worden deels gedekt door SVVE-subsidie en het restant wordt gefinancierd uit het reservefonds of een Energiebespaarlening.
Dit vergt wel dat het MJOP met een verduurzamingsbril wordt opgesteld. Niet elke bouwkundige die een MJOP opstelt, heeft automatisch expertise op het gebied van energiebesparing. Het is daarom waardevol om bij de MJOP-actualisatie een energieadviseur te betrekken die kan beoordelen welke combinaties technisch haalbaar en financieel aantrekkelijk zijn.
Concrete combinaties in de praktijk
Laten we een aantal veelvoorkomende combinaties bespreken die wij in de praktijk tegenkomen.
Dakvervanging en dakisolatie vormen de meest voor de hand liggende combinatie. Wanneer de dakbedekking wordt vervangen, ligt het dakoppervlak open en kan isolatiemateriaal eenvoudig worden aangebracht. De gangbare methode is het aanbrengen van PIR-platen of minerale wolisolatie op het bestaande dakbeschot, waarna de nieuwe dakbedekking wordt aangebracht. De isolatiewaarde stijgt daarmee van Rc 0,5 tot 1,0 naar Rc 4,0 of hoger, wat een enorm verschil maakt in warmteverlies. Bij toepassing van biobased isolatiemateriaal zoals houtvezel of hennep ontvangt de VvE via de SVVE bovendien een extra bonus.
Gevelonderhoud en gevelisolatie zijn eveneens een logische combinatie. Bij veel naoorlogse flatgebouwen is de gevel opgebouwd uit spouwmuren. Wanneer het voegwerk aan renovatie toe is, kan tegelijkertijd spouwmuurisolatie worden aangebracht door de spouw vol te blazen met isolatiemateriaal. Bij gebouwen zonder spouw of met een te smalle spouw kan buitengevelisolatie worden overwogen, al is dit een ingrijpender maatregel die ook het uiterlijk van het gebouw verandert.
Kozijnvervanging en HR++-beglazing gaan hand in hand. Oude houten kozijnen met enkelglas of dubbelglas vormen een groot warmtelek in de gebouwschil. Bij vervanging van de kozijnen is de meerprijs voor HR++-beglazing of zelfs triple glas beperkt, terwijl het effect op energiebesparing en wooncomfort groot is. Bovendien verbetert de geluidsisolatie aanzienlijk, wat in stedelijke omgevingen als Den Haag een belangrijk nevenvoordeel is.
Cv-ketelvervanging en warmtepomp bieden eveneens mogelijkheden. Wanneer de collectieve cv-installatie aan het einde van de levensduur is, kan worden gekozen voor een hybride warmtepomp die het grootste deel van de warmtevraag elektrisch invult en alleen bij piekvraag op gas terugvalt. Dit verlaagt het gasverbruik met 50 tot 70 procent.
Financiele voordelen van de combinatiestrategie
De financiele voordelen van het combineren zijn meervoudig. Ten eerste de directe kostenbesparing door gedeelde bouw- en steigerkosten. Ten tweede de hogere subsidie: door meerdere maatregelen tegelijk uit te voeren, kan de VvE voor elk onderdeel apart subsidie aanvragen bij de SVVE, waardoor het totale subsidiebedrag stijgt.
Ten derde de lagere financieringskosten. Wanneer de VvE een Energiebespaarlening afsluit bij het Nationaal Warmtefonds, zijn de transactiekosten voor een grotere lening niet evenredig hoger dan voor een kleinere. Het loont dus om in een keer een groter bedrag te lenen voor een combinatiepakket, in plaats van meerdere keren een klein bedrag voor losse maatregelen.
Ten vierde het rendement op de investering. Door meerdere maatregelen tegelijk uit te voeren, is het gecombineerde effect op de energiebesparing groter dan de som der delen. Dakisolatie alleen bespaart energie, maar dakisolatie in combinatie met betere beglazing en een warmtepomp levert een synergistisch effect op, omdat de warmtevraag lager is en de warmtepomp efficienter werkt bij lagere aanvoertemperaturen.
Besluitvorming: hoe krijgt u de ALV mee?
Een veelgehoord bezwaar is dat de combinatiestrategie leidt tot hogere initiiele kosten, wat de besluitvorming in de ALV bemoeilijkt. Dit bezwaar is begrijpelijk maar niet onoverkomelijk. De sleutel is goede communicatie.
Presenteer in de ALV niet alleen de totale kosten, maar ook de meerkosten ten opzichte van het onderhoud dat sowieso nodig is. Wanneer de dakvervanging 80.000 euro kost en de dakisolatie daar 25.000 euro aan toevoegt, waarvan 8.000 euro wordt gesubsidieerd, dan bedragen de werkelijke meerkosten 17.000 euro. Dat is een ander verhaal dan een verduurzamingsproject van 25.000 euro.
Laat daarnaast zien wat de maatregelen opleveren in termen van energiebesparing en daarmee lagere stookkosten voor de individuele eigenaren. Bij een complex met dertig appartementen kan dakisolatie al snel 100 tot 200 euro per jaar per appartement aan stookkosten besparen. Over de levensduur van de isolatie van dertig jaar of meer verdient de investering zichzelf ruimschoots terug.
Gebruik het energieprestatieadvies als objectief en onafhankelijk bewijs voor de effectiviteit van de maatregelen. Eigenaren zijn eerder geneigd in te stemmen wanneer de onderbouwing afkomstig is van een gecertificeerde adviseur dan wanneer het bestuur zelf de berekeningen presenteert.
Valkuilen bij het combineren
De combinatiestrategie kent ook valkuilen. De belangrijkste is het te lang uitstellen van verduurzaming in afwachting van het ideale combinatiemoment. Als het dak pas over acht jaar aan vervanging toe is, is het niet verstandig om acht jaar te wachten met dakisolatie. In dat geval is het beter om de isolatie als zelfstandige maatregel uit te voeren.
Een tweede valkuil is het overbelasten van een enkel project. Het tegelijk vervangen van het dak, isoleren van de gevel, vernieuwen van kozijnen en installeren van zonnepanelen is technisch mogelijk maar organisatorisch zeer belastend voor zowel de VvE als de bewoners. Het is vaak verstandiger om het project in twee of drie fasen op te delen.
Een derde valkuil is het verwaarlozen van de juiste volgorde. In het algemeen geldt de regel: eerst de schil, dan de installatie. Het heeft weinig zin om een warmtepomp te plaatsen in een slecht geisoleerd gebouw, want de warmtepomp moet dan op een hogere temperatuur draaien en verliest daarmee veel van zijn efficiency.
Praktisch stappenplan
Voor VvE's die de combinatiestrategie willen toepassen, adviseren wij het volgende stappenplan. Laat het MJOP actualiseren door een bouwkundig adviseur met kennis van verduurzaming. Laat tegelijkertijd een energieprestatieadvies opstellen. Breng de onderhoudsplanning en de verduurzamingskansen bij elkaar in een gecombineerd plan. Bespreek dit plan in de ALV en neem een besluit over de eerste fase. Vraag SVVE-subsidie aan voor de verduurzamingscomponenten. Selecteer een aannemer met ervaring in zowel onderhoud als verduurzaming. Laat de werkzaamheden begeleiden door een onafhankelijke bouwbegeleider.
Hoe Florian u kan helpen
Florian adviseert haar VvE's in de regio Den Haag om bij elke MJOP-actualisatie te beoordelen welke onderhoudsmaatregelen zich lenen voor combinatie met verduurzaming. Wij zorgen ervoor dat het MJOP niet alleen een onderhoudsdocument is, maar ook een verduurzamingsroutekaart. Door vroegtijdig te plannen en slim te combineren, helpen wij onze VvE's om hun gebouwen toekomstbestendig te maken tegen beheersbare kosten. Neem contact op om de mogelijkheden voor uw complex te bespreken.