Sinds 1 januari 2026 is het verplicht om bij de verkoop of verhuur van een woning een actueel energielabel te overleggen. Deze verplichting geldt ook voor appartementen die onderdeel zijn van een Vereniging van Eigenaars. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk roept het voor VvE's specifieke vragen op. Wie is verantwoordelijk voor het energielabel? Wat bepaalt het label van een individueel appartement? En wat kan de VvE doen om het collectieve energieprestatie te verbeteren?
Wat is het energielabel precies?
Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is, uitgedrukt in een schaal van A++++ tot G. Het label wordt bepaald op basis van de bouwkundige kenmerken van de woning: de isolatiewaarde van dak, gevel, vloer en ramen, het type verwarmingsinstallatie, de aanwezigheid van ventilatie met warmteterugwinning en de eventuele opwekking van duurzame energie via bijvoorbeeld zonnepanelen.
Het energielabel is niet slechts een theoretisch kengetal. Het heeft directe financiele consequenties. Woningen met een beter energielabel brengen bij verkoop een hogere prijs op. Bij verhuur kan het energielabel invloed hebben op de maximale huurprijs via het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast is het label relevant voor hypotheekverstrekkers, die steeds vaker de energieprestatie meewegen in hun beoordeling.
De wettelijke verplichting per 2026
De verplichting om een energielabel te overleggen bij verkoop of verhuur bestond al langer, maar werd in de praktijk niet altijd nageleefd. Per 2026 is de handhaving aangescherpt. Het niet beschikken over een geldig energielabel bij verkoop of verhuur kan leiden tot een boete van de Inspectie Leefomgeving en Transport.
Voor eigenaren binnen een VvE is de situatie bijzonder, omdat het energielabel van een individueel appartement niet uitsluitend wordt bepaald door de keuzes van de individuele eigenaar. De isolatiewaarde van het dak, de gevel en de gemeenschappelijke installaties vallen onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Een eigenaar die zijn appartement wil verkopen en daarvoor een goed energielabel nodig heeft, is voor een groot deel afhankelijk van maatregelen die de VvE als collectief moet nemen.
Dit creiert een gedeelde verantwoordelijkheid. De individuele eigenaar is verantwoordelijk voor het aanvragen van het energielabel en het overleggen ervan bij verkoop of verhuur. Maar de VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud en de verbetering van de gemeenschappelijke delen die het label mede bepalen.
Wat bepaalt het energielabel van een appartement?
Het energielabel van een appartement wordt bepaald door een combinatie van individuele en gemeenschappelijke factoren. De gemeenschappelijke factoren hebben doorgaans het grootste gewicht.
De gebouwschil is de belangrijkste factor. De isolatiewaarde van het dak, de gevel en de begane grondvloer bepaalt in hoge mate hoeveel energie nodig is om het appartement te verwarmen. Bij veel naoorlogse flatgebouwen is de gebouwschil slecht geisoleerd, met Rc-waarden die ver onder de huidige normen liggen. Dit drukt het energielabel van alle appartementen in het complex.
De beglazing is een tweede belangrijke factor. Enkelglas of oud dubbelglas heeft een hoge warmtedoorlaat. HR++-beglazing of triple glas reduceert het warmteverlies via de ramen aanzienlijk.
De verwarmingsinstallatie speelt eveneens een rol. Een collectieve cv-installatie met een oud rendement drukt het label van alle aangesloten appartementen. Een individuele hr-ketel of warmtepomp verbetert het label van het betreffende appartement.
Ventilatie is een factor die vaak over het hoofd wordt gezien. Een balansventilatiesysteem met warmteterugwinning verbetert het energielabel, terwijl mechanische afzuiging zonder warmteterugwinning neutraal of zelfs negatief scoort.
Tot slot tellen de aanwezigheid van zonnepanelen en andere vormen van duurzame energieopwekking positief mee in het energielabel.
Het collectieve energieprestatieadvies
Voor VvE's die willen begrijpen hoe hun gebouw presteert en welke maatregelen het meeste effect hebben, is een collectief energieprestatieadvies (EPA-maatwerkadvies) het aangewezen instrument. Dit advies wordt opgesteld door een gecertificeerde energieadviseur die het gebouw inspecteert en doorrekent.
Het EPA-maatwerkadvies geeft per maatregel aan wat het effect is op de energieprestatie, wat de kosten zijn en wat de terugverdientijd is. Bovendien laat het zien welke combinaties van maatregelen het meeste rendement opleveren. Het advies vormt daarmee de basis voor een weloverwogen verduurzamingsstrategie.
Een belangrijk voordeel van een collectief EPA is dat het efficienter en goedkoper is dan individuele energieadviezen per appartement. De energieadviseur hoeft het gebouw slechts een keer te inspecteren en kan de gemeenschappelijke kenmerken in een keer beoordelen. De kosten worden gedeeld over alle eigenaren.
Daarnaast kan het collectieve EPA dienen als onderbouwing voor een SVVE-subsidieaanvraag. De subsidieverstrekker vraagt om een onderbouwing van de te treffen maatregelen, en het EPA levert deze onderbouwing kant en klaar.
Van label G naar label B: een voorbeeld
Laten we een concreet voorbeeld bekijken. Een flatgebouw uit 1975 met dertig appartementen heeft een ongeïsoleerd dak, spouwmuren zonder vulling, enkele beglazing in de trappenhuizen en dubbelglas in de appartementen, een collectieve cv-ketel uit 2010 en mechanische ventilatie zonder warmteterugwinning. De appartementen scoren gemiddeld een energielabel E tot F.
Door de volgende maatregelen te treffen kan het label worden verbeterd naar B of zelfs A. Dakisolatie met een Rc-waarde van 4,0 of hoger verbetert de score met een tot twee labelstappen. Spouwmuurisolatie voegt nog eens een labelstap toe. Vervanging van de beglazing door HR++-glas levert een verdere verbetering op. Vervanging van de cv-ketel door een hybride warmtepomp heeft een groot effect op het label. En de aanleg van een balansventilatiesysteem met warmteterugwinning draagt eveneens bij.
Het totale investeringsbedrag voor dit pakket bedraagt indicatief 300.000 tot 400.000 euro voor het gehele complex, afhankelijk van de specifieke situatie. Na aftrek van SVVE-subsidie en eventuele financiering via het Nationaal Warmtefonds bedragen de netto kosten voor de VvE aanzienlijk minder.
De impact op woningwaarde
Een beter energielabel heeft een meetbaar effect op de woningwaarde. Onderzoek van het Kadaster en diverse makelaarsverenigingen laat zien dat woningen met een A-label gemiddeld 5 tot 10 procent meer opbrengen dan vergelijkbare woningen met een E- of F-label. In een appartementencomplex in Den Haag met een gemiddelde WOZ-waarde van 250.000 euro per appartement kan een labelverbetering van E naar A dus 12.500 tot 25.000 euro per appartement opleveren.
Dit is een krachtig argument in de ALV-besluitvorming. Eigenaren die twijfelen over de investering in verduurzaming kunnen worden overtuigd door de waardestijging van hun appartement, bovenop de jaarlijkse besparing op energiekosten.
Het woningwaarderingsstelsel en verhuurders
Voor eigenaren die hun appartement verhuren, heeft het energielabel via het woningwaarderingsstelsel directe invloed op de maximale huurprijs. Een beter energielabel levert meer punten op, wat een hogere maximale huur mogelijk maakt. Omgekeerd kan een slecht energielabel de maximale huur drukken.
Met de invoering van de Wet betaalbare huur en de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel naar het middensegment, is het energielabel nog relevanter geworden voor verhuurders. Een eigenaar-verhuurder in een VvE heeft er dus direct financieel belang bij dat de VvE investeert in de energieprestatie van het gebouw.
Wat kan de individuele eigenaar zelf doen?
Hoewel de gebouwschil en de gemeenschappelijke installaties onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen, zijn er ook maatregelen die de individuele eigenaar zelf kan nemen. Het plaatsen van binnenisolatie op de privemuren, het aanbrengen van tochtstrips en het verbeteren van de individuele verwarmingsinstallatie zijn maatregelen die binnen de eigen invloedssfeer liggen.
Daarnaast kan de individuele eigenaar het onderwerp verduurzaming agenderen in de ALV en medestanders zoeken onder de overige eigenaren. Vaak is er meer draagvlak dan verwacht, zeker wanneer de financiele voordelen goed worden gepresenteerd.
Praktische aanbevelingen voor VvE's
Wij adviseren VvE's om de volgende stappen te zetten. Laat een collectief EPA-maatwerkadvies opstellen om inzicht te krijgen in de huidige energieprestatie en de verbetermogelijkheden. Bespreek de uitkomsten in de ALV en stel een verduurzamingsplan op. Onderzoek de subsidiemogelijkheden via de SVVE en de financieringsmogelijkheden via het Nationaal Warmtefonds. Combineer verduurzamingsmaatregelen waar mogelijk met geplande onderhoudswerkzaamheden uit het MJOP. Informeer individuele eigenaren over het belang van het energielabel bij verkoop en verhuur en de rol van de VvE daarin.
Hoe Florian u kan helpen
Florian adviseert VvE's in de regio Den Haag om proactief een gebouwbreed energieadvies te laten uitvoeren en de uitkomsten te vertalen naar een concrete verduurzamingsstrategie. Wij begeleiden het proces van energieadvies tot uitvoering en zorgen ervoor dat de subsidie- en financieringsmogelijkheden optimaal worden benut. Heeft u vragen over het energielabel en de gevolgen voor uw VvE? Neem vrijblijvend contact met ons op.