Nederland telt duizenden kleine Verenigingen van Eigenaars met twee tot zes appartementen. Denk aan een bovenwoning met een benedenwoning, een herenhuis dat is gesplitst in drie appartementen, of een klein complex met vier eenheden. Deze kleine VvE's vormen een aanzienlijk deel van het totale VvE-bestand, maar krijgen in de praktijk vaak minder aandacht dan de grotere verenigingen. Ten onrechte, want juist bij kleine VvE's komen specifieke uitdagingen kijken die om gerichte oplossingen vragen.
Dezelfde wettelijke verplichtingen, minder draagvlak
Een kleine VvE heeft exact dezelfde wettelijke verplichtingen als een VvE met honderd appartementen. Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek maakt geen onderscheid naar grootte. Dat betekent dat ook een VvE van twee eigenaren verplicht is om jaarlijks een Algemene Ledenvergadering te houden, een reservefonds aan te houden dat is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan, en zich te houden aan de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement.
In de praktijk is het voor kleine VvE's lastiger om aan deze verplichtingen te voldoen. Het bestuur bestaat vaak uit een van de eigenaren zelf, die niet altijd over de benodigde kennis of tijd beschikt. De administratieve last per eigenaar is relatief hoog, terwijl het budget beperkt is. Bovendien is het moeilijker om voldoende reserves op te bouwen wanneer de maandelijkse bijdragen over slechts een handvol eigenaren worden verdeeld.
Schaalnadelen: de kern van het probleem
Het grootste knelpunt van kleine VvE's zijn de schaalnadelen. Waar een grote VvE de kosten van beheer, onderhoud en verzekeringen over tientallen of honderden eigenaren kan verdelen, draagt bij een kleine VvE elke eigenaar een proportioneel veel groter deel van de vaste kosten.
Een concreet voorbeeld: een opstalverzekering voor een gebouw met vier appartementen kost niet vier keer zo weinig als voor een gebouw met veertig appartementen. De premie per eigenaar ligt bij een kleine VvE doorgaans hoger. Hetzelfde geldt voor het opstellen van een MJOP, het inhuren van een beheerder en het uitvoeren van groot onderhoud. Een schilder rekent niet minder per vierkante meter omdat het gebouw kleiner is.
Dit leidt ertoe dat sommige kleine VvE's ervoor kiezen om geen professioneel beheer in te schakelen en alles zelf te regelen. Hoewel begrijpelijk vanuit kostenperspectief, brengt dit risico's met zich mee. Zonder professionele begeleiding worden vergaderingen niet correct genotuleerd, worden besluiten niet rechtsgeldig genomen en raakt het reservefonds achter op schema.
Het Modelreglement 2021: speciaal voor kleine VvE's
Een belangrijke ontwikkeling voor kleine VvE's is de introductie van het Modelreglement 2021 door de Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie. Dit reglement is specifiek ontworpen voor VvE's met maximaal zes appartementsrechten en houdt rekening met de praktische realiteit van kleine verenigingen.
De belangrijkste vereenvoudigingen in het Modelreglement 2021 zijn onder meer flexibelere vergaderregels. Waar oudere modelreglementen strikte eisen stellen aan de oproeptermijn en het quorum, biedt het Modelreglement 2021 meer ruimte voor informeel overleg. Besluiten kunnen in bepaalde gevallen ook buiten de vergadering om worden genomen, mits alle eigenaren daarmee instemmen.
Daarnaast bevat het Modelreglement 2021 vereenvoudigde procedures voor het nemen van onderhoudsbesluiten. De drempel voor het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud is verlaagd, zodat een enkele eigenaar niet langer het volledige onderhoud kan blokkeren. Dit is een wezenlijke verbetering ten opzichte van oudere reglementen, waarin een dergelijke blokkade in theorie mogelijk was.
Het is belangrijk om te benadrukken dat het Modelreglement 2021 alleen geldt voor VvE's die expliciet naar dit reglement verwijzen in hun splitsingsakte. Bestaande kleine VvE's die zijn opgericht onder een ouder modelreglement, kunnen overwegen om hun splitsingsakte te laten wijzigen. Dit vereist een gang naar de notaris en de instemming van alle eigenaren, maar kan de dagelijkse praktijk aanzienlijk vereenvoudigen.
De rol van de NHG bij kleine VvE's
De Nationale Hypotheek Garantie speelt een steeds grotere rol bij het financieren van onderhoud en verduurzaming bij kleine VvE's. De NHG biedt een borgstelling waarmee VvE's tegen gunstige voorwaarden een lening kunnen afsluiten voor groot onderhoud of energiebesparende maatregelen.
Voor kleine VvE's is deze mogelijkheid bijzonder waardevol. Het alternatief, namelijk het opbouwen van voldoende reserves via de maandelijkse bijdrage, kan bij een beperkt aantal eigenaren jaren duren. Een lening met NHG-borgstelling maakt het mogelijk om noodzakelijk onderhoud uit te voeren zonder jarenlang uitstel, terwijl de rente en aflossing via de maandelijkse bijdrage worden betaald.
Om in aanmerking te komen voor een VvE-lening met NHG-borgstelling moet de VvE aan een aantal voorwaarden voldoen. Er moet een actueel MJOP aanwezig zijn, de VvE moet ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel, en er moet sprake zijn van een actief functionerende vereniging. Dit zijn stuk voor stuk zaken waarvoor professioneel beheer een verschil kan maken.
De persoonlijke dynamiek: kans en risico
Een kenmerk van kleine VvE's dat vaak wordt onderschat, is de persoonlijke dynamiek. In een VvE van twee of drie eigenaren kent iedereen elkaar. De lijntjes zijn kort, besluiten kunnen snel worden genomen en er is weinig bureaucratie. Dit kan een groot voordeel zijn: problemen worden snel gesignaleerd en opgelost.
Maar diezelfde nabijheid kan ook een risico vormen. Wanneer er een conflict ontstaat tussen twee van de drie eigenaren, is de situatie direct onwerkbaar. Er is geen grote groep waarin het meningsverschil kan worden geabsorbeerd. Een ruzie over een lekkend dak of een verbouwing zonder toestemming kan in een kleine VvE uitgroeien tot een langdurig conflict dat het woongenot van alle betrokkenen aantast.
Een professionele beheerder fungeert in deze situaties als neutrale derde partij. De beheerder kan bemiddelen bij meningsverschillen, zorgen dat besluiten conform het reglement worden genomen en voorkomen dat persoonlijke verhoudingen de zakelijke besluitvorming vertroebelen.
Praktische tips voor kleine VvE's
Voor eigenaren in een kleine VvE zijn er een aantal concrete stappen die het verschil kunnen maken. Zorg allereerst dat de VvE is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en dat er een actief bestuur is benoemd. Dit is wettelijk verplicht en voorkomt problemen bij het afsluiten van verzekeringen of het aanvragen van financiering.
Laat een MJOP opstellen, ook als het gebouw relatief nieuw is. Het MJOP geeft inzicht in de toekomstige onderhoudskosten en vormt de basis voor een realistisch reservefonds. Zonder MJOP is het onmogelijk om te bepalen of de maandelijkse bijdrage toereikend is.
Overweeg de overstap naar het Modelreglement 2021 als uw VvE onder een ouder reglement valt. De vereenvoudigde procedures kunnen het besturen van de VvE aanzienlijk vergemakkelijken. Maak daarnaast gebruik van de mogelijkheden die de NHG biedt voor het financieren van onderhoud en verduurzaming.
Leg alle afspraken vast, ook als u het onderling eens bent. Mondelinge afspraken zijn moeilijk te handhaven en leiden bij wisselende eigenaren tot onduidelijkheid. Een goed bijgehouden administratie is het fundament van een gezonde VvE.
De waarde van professioneel beheer
Het is een misverstand dat professioneel beheer alleen voor grote VvE's rendabel is. Juist bij kleine VvE's, waar de marges smaller zijn en de onderlinge verhoudingen een grotere rol spelen, kan een professionele beheerder het verschil maken. De beheerder neemt de administratieve last weg, bewaakt de wettelijke verplichtingen en zorgt voor continuiteit, ook wanneer eigenaren verhuizen of van mening veranderen.
Bij Florian kijken we niet naar de grootte van een VvE. Het criterium is een goede klik en de bereidheid om samen het gebouw op orde te houden. Wij begeleiden kleine VvE's in de regio Den Haag met dezelfde zorg en aandacht als grote complexen, en helpen bij het leggen van een stevig fundament voor de toekomst.