De verkoop van een appartement brengt meer administratie met zich mee dan de verkoop van een reguliere woning. Als lid van een VvE bent u niet alleen eigenaar van uw prive-gedeelte, maar ook mede-eigenaar van het gemeenschappelijke gebouw. Bij verkoop moet u daarom rekening houden met de VvE-administratie, de financiele afwikkeling van uw aandeel in het reservefonds en de informatieverstrekking aan de koper. In dit artikel bespreken we stap voor stap wat u moet regelen bij de VvE wanneer u uw appartement verkoopt.
Informatieplicht richting de koper
Als verkoper heeft u een wettelijke informatieplicht richting de koper. Op grond van artikel 7:17 BW moet het geleverde product voldoen aan wat de koper redelijkerwijs mag verwachten. Bij de verkoop van een appartement betekent dit dat u de koper moet informeren over alle relevante aspecten van de VvE.
In de praktijk betekent dit dat u een uitgebreid pakket aan VvE-documenten aan de koper moet verstrekken. Veel van deze documenten worden door de notaris of de makelaar opgevraagd bij de VvE-beheerder, maar het is als verkoper verstandig om te weten welke stukken nodig zijn en waarom.
De koper en diens adviseurs, denk aan de aankoopmakelaar en de hypotheekadviseur, zullen de VvE-documentatie beoordelen om vast te stellen of het gebouw goed wordt beheerd, of de financiele positie gezond is en of er geen verborgen risico's zijn. Een onvolledige of ongunstige VvE-documentatie kan leiden tot een lagere biedprijs of zelfs tot het afhaken van de koper.
Welke documenten zijn nodig?
Bij de verkoop van een appartement worden doorgaans de volgende VvE-documenten opgevraagd.
De splitsingsakte en het bijbehorende splitsingstekening. Deze documenten beschrijven welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke prive, en leggen de breukdelen vast. Het toepasselijke modelreglement maakt hier deel van uit.
Het huishoudelijk reglement, indien aanwezig. Dit document bevat aanvullende regels die door de vergadering zijn vastgesteld, bijvoorbeeld over huisdieren, geluidsoverlast of het gebruik van gemeenschappelijke ruimten.
De notulen van de laatste drie Algemene Ledenvergaderingen. Hieruit kan de koper afleiden welke besluiten zijn genomen, of er geschillen spelen en hoe de VvE functioneert.
De jaarrekening van het laatste boekjaar en de begroting voor het lopende jaar. Deze documenten geven inzicht in de financiele gezondheid van de VvE, de hoogte van de servicekosten en de stand van het reservefonds.
Het meerjarenonderhoudsplan. Het MJOP laat zien welk onderhoud gepland staat en of het reservefonds daarvoor toereikend is. Een actueel MJOP is een positief signaal voor kopers en hypotheekverstrekkers.
De lopende verzekeringspolissen, met name de opstalverzekering. De koper wil weten of het gebouw adequaat verzekerd is.
Een overzicht van eventuele lopende procedures, geschillen of bijzondere besluiten die nog niet zijn uitgevoerd.
Het VvE-informatieformulier
Bij veel VvE-beheerders wordt bij verkoop een zogeheten VvE-informatieformulier of verkoopinformatieformulier opgesteld. Dit formulier geeft in een beknopt overzicht de belangrijkste feiten over de VvE weer. Het bevat doorgaans informatie over de hoogte van de maandelijkse bijdrage, de stand van het reservefonds, het aandeel van het te verkopen appartement in het reservefonds, eventuele achterstallige betalingen, lopende of geplande onderhoudswerkzaamheden en bijzondere besluiten.
Het informatieformulier wordt door de notaris en de makelaar gebruikt om de koper volledig te informeren. Veel beheerders brengen kosten in rekening voor het opstellen van dit formulier. De kosten varieren doorgaans tussen de 150 en 400 euro en komen voor rekening van de verkoper.
Uw aandeel in het reservefonds
Een veelgestelde vraag bij de verkoop van een appartement is wat er met uw aandeel in het reservefonds gebeurt. Het antwoord is eenvoudig maar voor veel verkopers teleurstellend: het reservefonds is eigendom van de VvE als rechtspersoon, niet van de individuele eigenaren. Bij verkoop heeft u geen recht op uitbetaling van uw aandeel in het reservefonds.
Dit principe is vastgelegd in de wet en in de modelreglementen. Het reservefonds is bestemd voor het onderhoud van het gemeenschappelijke gebouw en blijft bij de VvE, ongeacht wie eigenaar is van de individuele appartementen.
In de praktijk wordt het aandeel in het reservefonds wel meegewogen in de verkoopprijs. Een appartement in een VvE met een goed gevuld reservefonds is meer waard dan een vergelijkbaar appartement in een VvE met een leeg reservefonds. Immers, in het eerste geval hoeft de koper de komende jaren minder te vrezen voor extra bijdragen voor groot onderhoud.
Het is daarom verstandig om bij de prijsbepaling rekening te houden met de stand van het reservefonds. Uw makelaar kan u hierbij adviseren. Een goed gevuld reservefonds is een verkoopargument dat u actief kunt inzetten.
De financiele afwikkeling bij de notaris
Bij de overdracht van het appartement vindt een financiele afwikkeling plaats bij de notaris. De notaris zorgt ervoor dat de lopende servicekosten en eventuele vooruitbetalingen correct worden verrekend tussen verkoper en koper.
Als u de servicekosten voor de lopende maand of het lopende kwartaal al heeft betaald, wordt het deel dat betrekking heeft op de periode na de overdracht verrekend met de koper. Omgekeerd, als u nog een achterstand heeft bij de VvE, wordt dit bedrag door de notaris ingehouden op de verkoopopbrengst en aan de VvE afgedragen.
De notaris meldt de eigendomsoverdracht aan de VvE-beheerder. Vanaf de overdrachtsdatum is de koper lid van de VvE en is hij gehouden aan alle verplichtingen die uit het lidmaatschap voortvloeien, waaronder de betaling van de maandelijkse bijdrage.
Eventuele toestemmingsvereisten
In sommige VvE's is in de splitsingsakte of het modelreglement een zogehette welkomstbepaling of ballotageregeling opgenomen. Dit betekent dat een nieuwe eigenaar of huurder moet worden goedgekeurd door het bestuur of de vergadering voordat hij het appartement mag betrekken.
Het is belangrijk om vooraf te controleren of uw VvE een dergelijke bepaling kent. Zo ja, dan moet u tijdig een verzoek indienen bij het bestuur. In de praktijk wordt een dergelijk verzoek zelden geweigerd, maar het niet volgen van de procedure kan tot complicaties leiden.
Let op: op grond van de wet mag een toestemmingsvereiste niet op onredelijke gronden worden geweigerd. Een weigering kan door de kantonrechter worden getoetst. Discriminatie of willekeur zijn uiteraard niet toegestaan.
De rol van de makelaar en de notaris
Bij de verkoop van een appartement spelen de makelaar en de notaris een belangrijke rol in de communicatie met de VvE. De verkoopmakelaar is doorgaans verantwoordelijk voor het opvragen van de VvE-documentatie en het verstrekken daarvan aan de koper. De notaris controleert de juridische aspecten, verwerkt de financiele afwikkeling en meldt de overdracht aan de VvE.
Als verkoper doet u er goed aan om al in een vroeg stadium contact op te nemen met de VvE-beheerder om de benodigde documenten op te vragen. Het verzamelen van alle stukken kan enige tijd in beslag nemen, zeker bij VvE's zonder professioneel beheer. Door hier tijdig mee te beginnen, voorkomt u vertraging in het verkoopproces.
Tips voor een soepele verkoop
Begin ruim voor de verkoop met het verzamelen van de VvE-documentatie. Neem contact op met de beheerder en vraag welke documenten beschikbaar zijn en wat de kosten zijn voor het informatieformulier.
Controleer of u betalingsachterstanden heeft bij de VvE. Eventuele achterstanden worden bij de overdracht verrekend en verminderen uw netto-opbrengst. Het is voordeliger om achterstanden voor de verkoop in te lopen.
Informeer uw makelaar over de staat van de VvE. Een goed onderhouden gebouw met een professionele VvE-beheerder en een gevuld reservefonds is een sterk verkoopargument. Laat uw makelaar deze punten actief benoemen in de verkoopbrochure.
Als er op korte termijn groot onderhoud gepland staat of als de vergadering recent een besluit heeft genomen dat tot hogere bijdragen leidt, informeer de koper hier dan proactief over. Transparantie voorkomt geschillen na de overdracht en draagt bij aan een soepele transactie.
Zorg ervoor dat u als verkoper bereikbaar bent voor vragen van de koper, de makelaar of de notaris over VvE-gerelateerde zaken. Hoe sneller vragen worden beantwoord, hoe soepeler het verkoopproces verloopt.
Na de verkoop
Na de overdracht eindigt uw lidmaatschap van de VvE automatisch. U heeft geen verdere verplichtingen jegens de VvE, mits alle financiele zaken correct zijn afgewikkeld bij de notaris. De nieuwe eigenaar treedt op de overdrachtsdatum automatisch toe tot de VvE en neemt alle bijbehorende rechten en plichten over.
Het is gebruikelijk dat de VvE-beheerder na melding van de overdracht een welkomstbrief stuurt aan de nieuwe eigenaar met informatie over de VvE, de hoogte van de bijdrage en de wijze van betaling.
Hoe Florian u hierbij helpt
Florian, VvE-beheerder in de regio Den Haag, maakt het verkoopproces zo soepel mogelijk. Wij stellen het VvE-informatieformulier op, verzorgen de benodigde documentatie en communiceren rechtstreeks met de notaris en de makelaar. Na de overdracht verwelkomen wij de nieuwe eigenaar en zorgen wij voor een naadloze administratieve overgang. Zo verloopt de verkoop van uw appartement zonder VvE-gerelateerde verrassingen.