BTW lijkt voor de gemiddelde VvE-eigenaar geen onderwerp om over na te denken. De vereniging int bijdragen, doet uitgaven en houdt boek. Toch loopt een groot aantal VvE's jaarlijks duizenden euro's mis omdat zij niet weten wanneer BTW kan worden teruggevorderd of wanneer de vereniging zelf BTW-plichtig wordt. Dit artikel maakt de regels concreet.
TL;DR
Een gewone VvE is in beginsel niet BTW-plichtig en kan dus geen BTW terugvorderen op uitgaven. Uitzonderingen zijn er drie: VvE's die structureel meer dan € 1.880 per jaar aan parkeerverhuur of antenne-opstelling factureren, VvE's die een eigen onderhoudsdienst hebben met betaalde medewerkers, en de zogenaamde 'opting in' bij verhuur van bedrijfsruimten. In die gevallen ontstaat BTW-plicht én recht op vooraftrek.
Waarom is een gewone VvE niet BTW-plichtig?
De VvE is geen ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting (artikel 7). Zij verricht geen prestaties tegen vergoeding richting derden; de bijdragen die eigenaren betalen zijn een verdeling van gemeenschappelijke kosten, geen tegenprestatie voor een dienst. Dit principe is bevestigd in HvJ-arresten (Apple and Pear, Tellmer Property) en wordt door de Belastingdienst onverkort toegepast.
Het gevolg: de VvE betaalt BTW op alle facturen van leveranciers (21% op onderhoud, 9% op bepaalde isolatiematerialen, 0% op zonnepanelen sinds 2023) maar kan deze BTW niet terugvorderen. Voor een gemiddeld VvE-budget van € 50.000 per jaar betekent dit dat ongeveer € 8.500 in de BTW-zak van de overheid verdwijnt zonder mogelijkheid tot teruggave.
Wanneer wordt een VvE wél BTW-plichtig?
Er zijn drie situaties waarin de VvE de status van ondernemer voor de BTW kan of moet aannemen.
**Verhuur van parkeerplaatsen aan derden.** Als de VvE parkeerplaatsen of een antenne-opstelpunt verhuurt aan niet-eigenaren, en de jaaromzet daaruit overstijgt de Kleine Ondernemingsregeling (KOR-grens € 20.000 per 2026, daarvoor € 1.880), dan is BTW verplicht over die verhuur en kan de VvE evenredig BTW terugvorderen op gemeenschappelijke kosten.
Belangrijk detail: verhuur aan eigenaren binnen de eigen VvE telt niet mee — dat is interne verrekening. Pas bij verhuur aan een externe partij (een buurman, een telecombedrijf, een leasemaatschappij voor laadpalen) ontstaat de BTW-vraag.
**Eigen onderhoudsdienst.** VvE's die zelf personeel in dienst hebben voor onderhoud, schoonmaak of receptie (vaker bij grote complexen of serviceflats) verrichten in fiscale zin diensten aan hun leden tegen vergoeding. De Belastingdienst beschouwt dit als een belaste prestatie. Hierdoor wordt de VvE BTW-plichtig over de doorberekende loonkosten en kan ook de inkoop-BTW worden teruggevorderd.
**Opting in bij verhuur van bedrijfsruimten.** Als de VvE bedrijfsruimten verhuurt aan ondernemers (winkels, kantoren, horeca op de begane grond), kan zij samen met de huurder kiezen voor 'opting in voor BTW-belaste verhuur'. Dit maakt de VvE BTW-plichtig over die huur en geeft recht op vooraftrek voor de gemengde kosten naar rato.
Hoe vraagt u BTW-status aan?
Aanmelding loopt via de Kamer van Koophandel: de VvE registreert zich als ondernemer en ontvangt een BTW-identificatienummer. Dit is een onomkeerbare keuze voor minimaal vijf jaar (KOR) of twee jaar (opting in).
De BTW-administratie wordt complex: er ontstaat een 'gemengde gebruiker', wat betekent dat alleen het deel van de inkoop dat toerekenbaar is aan de belaste prestatie kan worden teruggevorderd. Voor onderhoud aan een gebouw waar zowel woningen als een verhuurde winkel in zit, geldt een naar evenredigheid berekende vooraftrek (naar oppervlakte of omzet, in overleg met de inspecteur).
In de praktijk wegen de administratieve lasten alleen op tegen het belastingvoordeel als het belaste omzetdeel substantieel is — typisch vanaf € 30.000 aan jaarlijkse bedrijfshuur of vanaf 5 verhuurde parkeerplaatsen aan derden.
Speciaal: zonnepanelen en het 0%-tarief
Sinds 1 januari 2023 geldt voor de levering en installatie van zonnepanelen op woningen een nul-procent BTW-tarief. Dit geldt ook voor VvE's die zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak laten installeren ten behoeve van de woningen. De installateur factureert dus zonder BTW.
Belangrijk om te weten: het nultarief geldt alleen voor zonnepanelen, niet voor een complete cv-vervanging of warmtepomp. Voor die maatregelen geldt het normale tarief van 21%, met de eerder genoemde uitzondering van 9% voor specifieke isolatiematerialen.
BTW op VvE-bijdragen aan eigenaren?
Een veelgestelde vraag: moet de VvE BTW rekenen over de maandbijdragen die de eigenaren betalen? Het antwoord is duidelijk nee. De bijdrage is een verdeling van kosten onder de leden, geen vergoeding voor een dienst. Dit principe geldt zowel voor de reguliere bijdrage als voor extra heffingen voor groot onderhoud.
Wel kunnen ondernemers-eigenaren (mensen die hun appartement zakelijk gebruiken, bijvoorbeeld als praktijkruimte) onder voorwaarden de BTW op het zakelijk-aandeel van de bijdrage in vooraftrek brengen. De VvE hoeft daarvoor niet BTW-plichtig te zijn; de eigenaar gebruikt hiervoor de gespecificeerde nota van het VvE-bestuur.
Veelgestelde vragen
**Kunnen we BTW terugvorderen op de installatie van een lift?** Nee, tenzij de VvE BTW-plichtig is (zie voorwaarden hierboven). De BTW van 21% blijft kostprijs en moet vanuit het reservefonds worden gefinancierd. Dit maakt liftvervanging een fors duurdere uitgave dan vaak vooraf wordt ingeschat.
**Mag ik als ondernemer-eigenaar de BTW op mijn VvE-bijdrage aftrekken?** Voor het zakelijk gebruikte deel van uw appartement: ja, mits u beschikt over een gespecificeerde nota waarop het BTW-bedrag op de gemeenschappelijke kosten zichtbaar is. Vraag het bestuur of de beheerder om deze specificatie.
**Geldt de KOR ook voor VvE's?** Ja, sinds 2020 staat de Kleine Ondernemingsregeling open voor rechtspersonen, dus ook voor VvE's. Bij een belaste omzet onder € 20.000 per jaar (peildatum 2026) is geen BTW-aangifte vereist en hoeft geen BTW in rekening te worden gebracht. Tegelijk vervalt het recht op vooraftrek.